Le crowdfunding, "financement par la foule" en anglais, correspond à une méthode de financement qui consiste à associer un grand nombre d'investisseurs avec des contributions modestes plutôt que de rechercher des sommes importantes auprès d'un petit nombre d'investisseurs.

Une belle façon d'illustrer la citation d’Aimé CESAIRE « Un petit pas fait ensemble vaut mieux qu'un grand bond solitaire. ».

Aussi appelé financement participatif ou sociofinancement, ce type de financement s’est tout d’abord développé à travers le don, notamment à l’égard d’artistes, puis grâce aux prêts. A l’heure actuelle, il s’agit d’une des rares alternatives aux circuits de financement traditionnels telle que la banque, acteur dominant sur ce marché.

L’environnement législatif et réglementaire est opérationnel en France depuis octobre 2014, avec notamment l'entrée en vigueur de l’ordonnance de mai 2014 relative au financement participatif qui a créé les statuts de « conseiller en investissement participatif » et d'« intermédiaire en financement participatif » et ainsi mis fin au monopole des banques pour la distribution de crédit.

Les autorités responsables du marché sont l’AMF, l’ACPR et le ministère de l’économie et des finances.

Un prêteur, qu’il soit une personne physique ou une personne morale, peut participer au financement d’un projet sous forme de prêt avec ou sans intérêts. Les prêteurs personnes physiques sont limités (depuis le 31 octobre 2016) au financement de 2.000 euros par projet pour les prêts avec intérêts, ou de 5.000 euros pour les prêts participatifs sans intérêts. Toutefois, il n’est pas prévu de plafond pour le nombre ou le montant d’investissement global de projets financés par le prêteur.

Les plateformes permettent de mettre en relation les porteurs de projet et les personnes souhaitant investir dans des projets. Elles assument la gestion et la mise en place des prêts, la mise à disposition d’informations et de documents à chaque partie prenante.

Les plateformes de crowdfunding sont notamment tenues de fournir aux prêteurs diverses informations sur le porteur de projet, le projet en lui-même (nature et objectifs) et les caractéristiques du financement demandé.

Après avoir créé votre compte prêteur, choisissez les projets qui vous intéressent et investissez en quelques clics. Vous pourrez dès lors évaluer votre portefeuille, suivre l’évolution des projets de votre choix et télécharger toute la documentation utile depuis votre espace personnel.

Il n’y a aucun frais d’entrée pour le prêteur. La création et la gestion de votre compte sont des services totalement gratuits

En aucun cas, vos données personnelles ne seront affichées sur le site. Elles restent confidentielles. Seule les informations du parrain d’honneur accessibles par tous

En tant que plateforme de crowdfunding, nous devons nous conformer aux réglementations européennes et françaises de lutte contre le blanchiment d’argent et le terrorisme. Nous contrôlons ainsi l’identité de chacun des investisseurs afin de pourvoir tracer l’origine des fonds.

Pour cela, rendez-vous sur la page « Nos projets » et consultez la liste de projets immobiliers proposés.

Pas de panique, rendez-vous sur la page « Mon compte » et cliquez sur « Mot de passe oublié ». Un lien de réinitialisation vous sera envoyé sur la boite email liée à votre compte.

Envoyez-nous un email à contact@outremerfunding.fr.

Connectez-vous à votre espace, puis rendez-vous sur "Porte-monnaie". Enfin, cliquez sur "Alimentation"et choisissez votre mode de paiement.

Connectez-vous à votre espace, puis rendez-vous sur "Porte-monnaie". Enfin, cliquez sur "Retrait" et choisissez le montant du retrait.

En cas de décès du préteur, le prêt suit les règles de dévolution successorale ainsi ses ayants droit pourront être substitués dans les droits et obligations du Prêteur.

Les sommes déposées sur votre compte Outremer Funding est attribué sur votre compte personnel, ces fonds sont affectés à un ou plusieurs projets en fonction de votre choix.

Dans ce cas, deux situations se présentent :

• -soit l’objectif de collecte est atteint, dans ce cas les fonds sont transférés au porteur de projet.

• -soit l’objectif de collectif n’est pas atteint, dans ce cas, la fin de période de collecte peut être différé de 30 jours pour permettre l’atteinte de l’objectif. Si, à l’issue de ce différé l’objectif n’est pas atteint, les prêteurs ont la possibilité de récupérer leur argent ou de l’affecter à un autre projet.

Tous les prêts proposés sont de type « In fine ». Tout au long de la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts. Puis, à échéance de ce prêt, il rembourse la totalité du capital initial à l’échéance du prêt (termes définis par le contrat de prêt en crowdlending).

Le remboursement "in fine" signifie que le remboursement du capital de l'obligation se réalise en une seule fois à la date d'échéance du titre. C'est un peu comme si, pour l'achat à crédit d'une voiture, vous remboursiez pendant la durée de l'emprunt uniquement les intérêts et, à l'échéance, le montant du prêt. Votre capital est donc bloqué pendant toute la durée de l'obligation, cela permet de calculer les intérêts sur l'ensemble du capital initial, et donc d'optimiser votre investissement.

Le taux de rendement brut varie entre 4 et 6%. En réalité, ce taux est systématiquement supérieur à celui annoncé car les intérêts dus lors de la 1e année (phase constructive) sont capitalisés. Cela signifie qu'ils seront incorporés au capital puis pris en compte dans la détermination des intérêts futurs (vos intérêts génèrent eux-mêmes des intérêts).

Par exemple, pour un taux de rendement annoncé à 5%, le taux réel de rendement sera de 5,7%.

Les intérêts sont versés de façon trimestrielle par le paiement des loyers par les primo-accédants. Ainsi, lors de la 1e année (phase constructive), les intérêts ne sont pas versés aux prêteurs. Les intérêts non versés durant la phase constructive sont capitalisés. Cela signifie qu'ils seront incorporés au capital puis pris en compte dans la détermination des intérêts futurs (vos intérêts génèrent eux-mêmes des intérêts).

Avec les termes du prêt In fine, vous serez remboursé à échéance, soit 6 ans après la signature du prêt.

Le risque de perte en capital est très faible. Chaque investissement a pour objet la construction d'un bien immobilier. Ainsi de par sa nature, il s'agit d'un placement sécurisé. 

Plus spécifiquement, les projets d'Outremer Funding emprunte un capital représentant environ 65% de la valeur totale du projet (budget uniquement alloué à la construction du logement), ce qui permet d'assurer une solvabilité en cas de nécessité. 

Dans le cadre de nos projets immobiliers, nous avons recensé différents types de risques possibles et les solutions à apporter :

Risque constructif

Dans le cas d’une construction de villa, la SCI souscrit à un CCMI (Contrat de construction de maison individuelle). Ce contrat garanti : l’assurance Décennale, l’assurance Dommage Ouvrage et la Garantie de Bonne Fin à Prix et à Délais convenus. Dans le cas d’une construction d’appartements, le promoteur devra apporter les mêmes garanties (l’assurance Décennale, l’assurance Dommage Ouvrage et la Garantie de Bonne Fin à Prix et à Délais convenus). La complémentarité de ces assurances annule le risque constructif car en cas de défaut de construction, l'assurance compétente prendra le relais.

Risque financier

Il convient de souligner que tout projet financer en crowdfunding peut porter un risque de perte totale ou partielle du capital investi, un risque d'illiquidité ou un risque opérationnel entraînant une rentabilité moindre que prévu. Par ailleurs, il est important de diversifier ses placements sur un maximum de prêts afin d'étaler le risque.

Toutefois, chaque projet d'Outremer Funding emprunte un capital représentant environ 65% de la valeur totale du projet (budget uniquement alloué à la construction du logement).

Cela qui permet d'assurer une solvabilité en cas de nécessité.

Risque locatif

Avant de valider la famille primo-accédante, nous procédons à une étude complète sur ses capacités et sur sa solidité financière.

Cela nous permet de nous assurer que cette famille sera capable de faire face aux paiements des loyers.
De plus, le loyer fixé est 25% moins cher que ce qu’il est demandé actuellement sur le marché locatif classique pour un bien équivalent.
Cela garantie ainsi une attractivité certaine dans le cas d’une remise en location car la demande sera toujours présente sur ce bien.

En association avec notre opérateur intermédiaire en gestion locative SOLIHA, nous garantissons une remise en location rapide à une nouvelle famille si nécessaire.

Enfin, chaque locataire primo-accédant souscrit à l’Assurance Décès Invalidité (ADI) prendra automatiquement le relais en cas de nécessité.

Il est important de comprendre que :

Dans le cadre de l’accession à la propriété, les locataires sont dit « primo-accédants ». Bien qu’ils aient le statut de locataire durant 5 ans, ils ont pour objectif final de devenir propriétaires uniques du logement. Ils sont impliqués tant émotionnellement que financièrement dans le projet immobilier. Durant la phase de construction, ils choisissent leur carrelage, les sanitaires, la couleur de leur toiture et bien d’autres choses. Tous les aménagements extérieurs, l’équipement de la cuisine et l’équipement en sanitaire sont à leur charge. 

Ainsi ce projet est totalement personnalisé, ce qui suscite une réelle implication de la part de la famille future propriétaire. Cela diminue le risque locatif car ils auraient bien plus à perdre en quittant le projet.

La législation en vigueur plafonne le montant des investissements à 2.000€ par projet et par personne. Afin de maximiser vos placements, nous vous conseillons de réaliser des investissements par le biais des personnes présentes dans votre foyer. Ainsi, des investissements réalisés à la fois par Monsieur et par Madame double la capacité de placements.

En outre, Outremer Funding vous recommande de diversifier votre portefeuille de placements afin de ne pas « avoir tous vos œufs dans le même panier ». Plus grand est le nombre de projets investis, plus votre portefeuille est diversifié, plus il est en sécurité.

Les dossiers sont d’abord examinés notamment à travers l’analyse du taux d’endettement ce qui permet d’établir une première approche de la recevabilité d’une demande de financement de projet. Par la suite, c’est une étude approfondie du dossier de financement qui est réalisé avec l’examen des revenus, appréciation globale de la situation financière du porteur de projet.

En complément du taux d’endettement, nous réalisons une étude :

• - l’apport effectué par le porteur de projet (minimum de 35%)

• - de sa situation professionnelle (type de contrat de travail et ancienneté)

• - situation familiale

• - âge des emprunteurs

• - capacité d’épargne qui permettra à l’emprunteur de faire face à une éventuelle augmentation de ses charges ou une baisse de ses revenus

Pour compléter cette étude, une analyse des trois derniers relevés de compte permet d’établir le comportement financier du porteur de projet et de vérifier l’authenticité du dossier.

Enfin, une attention particulière est portée au projet lui-même à sa localisation, aux garanties et assurances présentées.

Les projets de construction financés sont assurés par des contrats garantissant la bonne livraison en termes de délai et de coût ainsi qu’une assurance de dommages ouvrages. L’ensemble de ces éléments conduiront, soit à l’acceptation du dossier et le cas échéant des conditions de financement, soit au rejet du dossier du porteur de projet.

Si l’emprunteur n’arrive pas à réunir les fonds nécessaires à la construction du logement, nous vous rembourserons les montants souscrits.

Dès que le montant de la collecte est atteint, nous procédons à la signature des contrats de prêts.

L’emprunteur signera un accord de prêt qui sera mis à votre disposition sur votre espace personnel

Non, l’offre de prêt est irrévocable. Vous êtes engagés pour toute la durée du prêt. C'est la raison pour laquelle il vous sera toujours demandé de confirmer votre souscription.
Une offre peut néanmoins être annulée dans le seul cas suivant : le montant de collecte n’a pas été atteint.

Non, en aucun cas il ne peut être fait de remboursement anticipé.

L’ensemble des fonds ayant été versés sur un compte bancaire. Durant la phase de construction du logement, les sommes sont débloquées de façon progressive après validation et contrôle de chaque étape de construction (gros-œuvres, seconds œuvres, finitions).

Depuis votre espace personnel, vous pourrez suivre chaque étape de l’ensemble des projets de votre portefeuille d’investissements.

En cas décès de l’emprunteur, l’Assurance Décès Invalidité (ADI) prendra automatiquement le relais.

Lorsqu’une échéance échue est impayée par l’Emprunteur, une notification est envoyée au Prêteur et une relance est notifiée à l’Emprunteur par l’intermédiaire de Outremer Funding qui lui rappelle son obligation d’avoir à payer sa dette et lui demande d’entrer en contact sans délai avec Outremer Funding afin de lui expliquer les raisons de l’impayé.

Dans le cas où une échéance échue reste impayée par la faute de l’Emprunteur pendant plus de 8 jours, des frais correspondant à 10% du montant de l’échéance impayée sont facturés à l’Emprunteur.

Sans préjudice de la possibilité qui lui est offerte de prononcer la déchéance du terme, Outremer Funding, au nom et pour le compte du Prêteur, peut mettre en place des mesures de rééchelonnement de la dette. Un nouveau tableau d’amortissement du prêt sera alors communiqué aux Parties.

Si, malgré les mesures mises en place par Outremer Funding, une échéance impayée n’est pas régularisée dans les 15 jours calendaires suivant sa date d’exigibilité, Outremer Funding fait parvenir à l’Emprunteur une mise en demeure de régulariser l’impayé sous 15 jours calendaires. A l’issue de cette mise en demeure, la déchéance du terme pourra être prononcée.

Outremer Funding transmet au Prêteur la copie de la mise en demeure et un rapport sur la situation lui expliquant les options qui s’offrent à lui. En cas de non-paiement dans les délais fixés par la mise en demeure, le Prêteur peut s’adresser à une société de recouvrement de son choix, qui se chargera de recouvrer le montant dû au Prêteur au titre du Prêt.

Comme tout placement financier, seuls les intérêts sont taxés. Pour les particuliers, le traitement du placement crowdfunding est semblable à celui des livrets bancaires : une retenue à la source au taux de 30% (option Flat Tax). Vous recevrez donc vos intérêts nets d’impôts.

Vous pouvez demander à être dispensé du règlement de ce prélèvement à la source pour intégrer vos intérêts à votre revenu fiscal de référence afin qu’ils soient soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (avec un abattement de 40%). Toutefois, si le taux Flat Tax (30%) est inférieur à votre taux d'imposition sur le revenu, alors il est préférable de choisir cette option Flat Tax.

Par exemple, un investisseur ayant reçu moins de 2.000 € d'intérêts/an choisira l'option de la Flat Tax (30%) car sa tranche d'imposition pour l'impôt sur le revenu est d'un taux supérieur (40% dans cet exemple). 

Pour vous aider à déclarer vos revenus perçus, nous mettons à votre disposition un Imprimé Fiscal Unique (IFU) téléchargeable depuis votre espace personnel dans l’onglet « Mes Documents ».

Le taux de rendement annoncé est un taux brut, il ne tient pas compte de la fiscalité.

La Flat Tax, aussi appelée Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) est un système d'imposition dans lequel tous les contribuables sont imposés au même taux. Elle comprend un taux d'imposition de 12,8% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, soit une taxation totale de 30%.

A noter : le choix de l'option Flat Tax s'appliquera sans exception sur tous vos revenus de capitaux mobiliers (l'assurance-vie par exemple).